Как купить заброшенный сад по бросовой цене?

Ирина Ивановна – увлеченный садовод. Женщина давно присматривается к заброшенному соседскому участку, на котором хозяин не показывался уже несколько лет. Есть ли у руководства садового товарищества возможность изымать земельные участки, которые никак не возделываются и похожи на брошенный пустырь? Поступают ли они в открытую продажу и как в таком случае определяется их стоимость?

Председатель СНТ «Станкостроитель-3» Владимир Муравьев: «Заброшенные участки, которые уже давно поросли бурьяном, – настоящая головная боль для всех садовых товариществ. Они создают множество проблем, в том числе и финансовых, ведь взыскать членские взносы с их владельцев зачастую можно только через суд, а это дополнительные материальные издержки.

В случае Ирины Ивановны первое, что нужно сделать, – это узнать в правлении садового товарищества, приватизирован ли соседский участок. Если участок не приватизирован, то по истечении трех лет при отсутствии оплаты членских взносов на общем собрании может быть поднят вопрос о лишении владельца права на данный участок и передачи его другому садоводу для ведения садового хозяйства (из земель общего пользования).

Если же участок приватизирован и хозяин исправно платит за него взносы, то можно обратиться в Россельхознадзор (при условии, что земля из категории сельхозназначения и участок не обрабатывается). Россельхознадзор вправе наложить штраф на владельца участка, что, возможно, побудит собственника вспомнить о садоводстве и определить дальнейшую судьбу участка. Если земля не обрабатывается и наносит вред окружающей среде, но при этом она принадлежит к землям населенных пунктов, то владелец может получить штраф от администрации района, в котором располагается садовое товарищество.

Если садовый участок находится в собственности и членские взносы не оплачиваются, то правление сада в праве обратиться в судебные органы с иском о погашении существующей задолженности, не важно, пользуется хозяин данным участком или нет. А желающий приобрести этот участок может обратиться в правление сада или непосредственно к владельцу (если его местонахождение известно) с предложением выкупить землю.

Бывают моменты, когда участок по каким-то причинам брошен, а в регистрационной палате он числится за собственником, которого не могут отыскать. В таком случае правление сада может участвовать совместно с земельным комитетом в передаче данного участка в федеральную собственность. О том, как получить участок из федеральной собственности в частную, могут рассказать специалисты земельного комитета».

Адвокат, младший партнер адвокатского бюро «Ковалев, Рязанцев и партнеры» Виктор Глушаков: «Садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ) – это некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства.

Таким образом, основной целью садоводческого товарищества является содействие в ведении садоводства. Но, к сожалению, далеко не все садоводы понимают и помнят, на каком праве им был предоставлен соответствующий участок в подобных товариществах.

Как показывает практика, раньше довольно часто участки просто закреплялись за человеком, дарились или передавались согласно неким договоренностям без каких-либо правовых формальностей. Конечно, попытаться обойти формальную сторону можно и сегодня. Однако это не означает, что такие попытки будут правильны и законны. Закон четко регламентирует способы предоставления земельных участков членам садоводческих товариществ.

Как правило, интерес к истории участка возникает при желании его продать, начать строительство или при решении вопросов наследования.

Так, земельные участки, которые находятся на территории СНТ, могут находиться в собственности участника товарищества, в собственности товарищества или использоваться членом товарищества на ином праве (пожизненное наследуемое владение, бессрочное пользование).

У садоводческого товарищества есть возможность изъять землю в одностороннем порядке только в случае, если этот участок находится в собственности СНТ и был передан гражданину по договору аренды или иному договору, и при этом владелец участка не освоил его в установленные сроки или иным образом нарушил правила пользования землей.

Однако зачастую садовые участки являются собственностью участников СНТ, и в этом случае порядок изъятия земельного участка гораздо сложнее и крайне редко реализуется на практике.

Основанием для изъятия земельного участка и лишения права на него является умышленное или систематическое нарушение, допущенное собственником участка и предусмотренное земельным законодательством (ст. 47 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»). Одним из таких нарушений является нецелевое использование земельного участка (например неиспользование и запустение участка). Были случаи, когда заброшенные участки переходили в фонд СНТ.

Изъятие земельного участка и лишение права собственности недобросовестного члена садоводческого товарищества возможно только по решению суда. При этом важно, чтобы недобросовестному садоводу (если удастся его разыскать) было предоставлено время для устранения допущенного нарушения.

Аналогичным образом происходит изъятие земельного участка у недобросовестного члена садоводческого товарищества, если участок находится у него в пожизненном владении или в бессрочном пользовании. Единственным отличием в данном случае будет то, что истцом выступит муниципальный (государственный) орган власти, в то время как прекращение права собственности будет инициироваться садоводческим товариществом.

В случае, если суд встанет на сторону садоводческого товарищества, то в последующем, изъятый земельный участок, вероятнее всего, войдет в фонд общего имущества товарищества и будет предоставлен добросовестному пользователю на определенных условиях и за плату.

Если же земельный участок будет изъят по иску государственного (муниципального) органа власти, то он перейдет в собственность публичного образования, что, в свою очередь, не гарантирует предоставление этого участка любому желающему садоводу. Как правило, соответствующие участки впоследствии предоставляются гражданам в рамках специальных программ.

В случае, если поступивший в фонд товарищества участок будет продаваться, его цена будет определена в привязке к рыночной.

Исключительных особенностей приобретения такого участка нет. Главное при покупке убедиться, что право собственности на участок имеется у продавца и никем не оспаривается, а судебный акт, которым ранее данный участок был изъят, вступил в законную силу».