Дарственная в обмен на деньги: кто в плюсе?

Ольга снимает квартиру. Владелица жилья предложила ей выкупить квартиру. Хозяйка – единственная собственница, из возможных наследников – только дети умершего сына. Один из предложенных ею вариантов решения вопроса – оформление дарственной в обмен на наличные. В чем минусы такого варианта помимо того, что получить ипотеку вряд ли получится?

Директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка Наталья Коняхина:

«При оформлении дарственной заемщик не сможет привлечь ипотечный кредит под данную сделку, так как банк выдает ипотеку на условиях наличия договора купли-продажи с использованием кредитных средств. Именно на основании данного договора банк предоставляет заемщику денежные средства. Оформление же дарственной подразумевает, что квартира передается бесплатно, поэтому основанием для предоставления кредита она выступать не может. Такая же ситуация возникает и с оформлением залогового обеспечения (если в качестве обеспечения выступает приобретаемая квартира), нет оснований для наложения на квартиру обременения.

Банки, работающие в рамках правового поля, откажут в предоставлении кредита, так как могут быть привлечены за участие в совершении подобной сомнительной сделки регулирующими органами.

В данном случае покупатель может оформить только нецелевой потребительский кредит и направить денежные средства на покупку данной квартиры. Однако ему необходимо учитывать тот факт, что подобная сделка может быть опротестована продавцом или другими правообладателями. Поэтому заемщик рискует остаться не только без квартиры, но и без уплаченных денежных средств».

Риелтор Агентства недвижимости «Квартирный вопрос» Юлия Ахмедянова:

«В данном случае про ипотеку вообще никакой речи быть не может. Так как ипотека подразумевает под собой кредит под залог приобретаемой квартиры, а не получаемой в дар. И залогодержателем на все время выплат будет являться банк. По-хорошему, если всех все устраивает, то проблем может и не возникнуть. Только вот получательнице квартиры не стоит забывать о том, что законодательством предусмотрен налог на дар.

Поскольку нет договора купли-продажи, деньги, как правило, передаются под расписку, в которой указывается и причина, по которой денежные средства передаются от одного лица другому. Однако именно наличие расписки может являться доказательством того, что сделка мнимая. Также в подобных случаях не исключена возможность мошенничества как со стороны собственницы, которая может заявить, что подписала дарственную под давлением, так и со стороны получательницы, которая может выплатить не всю оговоренную сумму.

В данной ситуации лучше всего оформить договор аренды с последующим выкупом. Если есть некоторая сумма, ее можно оформить как первоначальный взнос. Договор регистрируется в регистрационной палате и это будет квартира с обременением. Скорее всего, собственница не хочет оформлять сделку купли-продажи лишь потому, что ей придется платить налоги. Одним из вариантов решений, может быть занижение суммы в договоре до максимальной суммы, необходимой для получения налогового вычета. А остальное оформляется расписками как дополнительная плата за неотделимые улучшения, произведенные в квартире, например, ремонт или мебель. Что касается наследников, то они тут не причем. Женщина жива-здорова, и это ее волеизъявление».

Юрист, партнер юридической компании «Гольцева, Данилевский и партнеры» Ирина Трякшина:

«Описанная ситуация напоминает 90-е годы, когда массово началась приватизация и продажа жилья, при этом дарение между гражданами налогом не облагалось. Люди в те годы массово подменяли договор купли-продажи договорами дарения, чтобы избежать уплаты налога.

В нашем настоящем такую ситуацию сложно представить, так как не облагается налогом на доходы физических дарение между близкими родственниками. Поэтому одаряемый в такой ситуации должен будет подать декларацию на доходы и оплатить налог в размере 13% от стоимости полученного в дар.

В указанной ситуации для покупателя подменять договор купли-продажи договором дарения будет крайне невыгодно. Тем более если у покупатель планирует взять ипотечный кредит на приобретение данного жилья.

Если речь идет о собственнике квартиры пожилого возраста, то мы рекомендуем запрашивать у продавца справку о том, что человек способен осознавать суть сделки. Такие документы после прохождения процедуры могут выдать, например в психоневрологическом диспансере».