Дамир Дусаев, президент ГК «РентЭксперт»: «Если арендатор готов платить выше рынка, то он найдет помещение максимально быстро»

Корреспондент Dom63.ru поговорил с президентом ГК «РентЭксперт» Дамиром Дусаевым о том, насколько арендаторам в Самаре не хватает качественных коммерческих помещений, будут ли расти ставки и цены на торговые площади и за какое время можно найти подходящее помещение для бизнеса

– Если делать проекцию на первую половину 2013 года, стоит ли ожидать роста ставок и цен на коммерческую недвижимость в Самаре?

– На сегодняшний день никаких предпосылок для роста ставок и цен я не вижу. Уровень цен зависит в первую очередь от соотношения спроса и предложения. Серьезного увеличения спроса со стороны арендаторов ждать не приходится, потому что для этого попросту нет причин. Как говорится, большая волна поднимает все лодки: бурный экономический рост способен вызвать ответную реакцию на рынке, а именно увеличить активность арендаторов и покупателей и, соответственно, повлиять на рост ставок и цен. Но, судя по всему, в ближайшее время в мировой экономике едва ли стоит ожидать каких-то глобальных процессов – как положительных, так и отрицательных. Поэтому я думаю, что и в сегменте коммерческой недвижимости в целом все останется без изменений, по крайней мере, на ближайшие полгода.

– Еще одна постоянная тема для обсуждений в среде инвесторов и арендаторов – отсутствие в Самаре качественных коммерческих помещений. В основном, это касается торговых площадей как в стрит-ритейле, так и в торговых центрах. На ваш взгляд, есть ли объективная нехватка качественных торговых квадратных метров?

– С достойными помещениями в городе действительно проблема. В Самаре сложилась любопытная ситуация. С одной стороны, несмотря на определенную стагнацию, которая ощущается по сравнению со многими другими городами, особенно в течение последних десяти лет, Самара по-прежнему остается привлекательной и интересной для федеральных сетей и иногородних инвесторов. А с другой стороны, город исторически «зажат» с трех сторон – Волгой, Самаркой и лесами федерального значения, и это рождает постоянные проблемы с землей. Юридически процесс высвобождения земель в нашем городе очень затруднен, и хороших площадей объективно не хватает. Тогда как «правильные» торговые и офисные центры можно построить только на свободной территории, реконструкция имеющихся помещений в большинстве случаев неэффективна. Едва ли не единственный, довольно парадоксальный пример успешно реконструированного торгового центра – «Русь на Волге». Ведь существует целый перечень объективных критериев, которые определяют правильность постройки крупных коммерческих объектов, и арендаторы, конечно, о них осведомлены. Ведь когда на рынок выходит качественный «правильный» торговый центр, то и хорошие статусные арендаторы стремятся там «встать».

– Зависят ли качественные помещения от локации? Есть участки в городе, в которых нехватка качественных коммерческих помещений особенно остро ощущается?

– Да, но в стрит-ритейле эта зависимость проявляется ярче. Торговый центр, особенно крупный, способен сам генерировать покупательские потоки, и здесь локация не столь важна. А вот для коммерческой «встройки» это актуально. В качестве примера такого участка с явным дефицитом качественных торговых помещений во «встройке» можно назвать спальный район в границах улиц Солнечной, Ново-Садовой, Губанова и Димитрова. Там плотная жилая застройка спального района, но коммерческий облик абсолютно не сформирован: ни крупного объекта, ни помещений в стрит-ритейле. Причем представители многих сетевых компаний интересуются этим районом, но де-факто «встать» там сложно, потому что просто нет качественных предложений. А спрос, между тем, не ослабевает.

Если перенестись в еще одну яркую городскую локацию – исторический центр Самары – то как ситуация со спросом на коммерческие площади и качеством предлагаемых помещений обстоит здесь? Стремятся ли арендаторы в эту часть города? Ценовые «качели» там имеют место быть довольно давно. Сначала на помещения, расположенные на улицах этой части города, ставки и цены были неоправданно высоки, но многие были готовы столько платить. Сейчас же, на мой взгляд, ситуация больше отвечает объективной реальности. Ставки и цены на той же улице Ленинградской находятся на среднем уровне.

Не так давно центральные улицы пестрили перетягами об аренде: очень много арендаторов съехало практически одномоментно, опустели даже неплохие помещения. Однако сейчас ситуация выровнялась: многие помещения нашли своих арендаторов. В этой локации четко сформировались востребованные группы товаров и услуг, среди которых салоны сотовой связи, магазины одежды и обуви, заведения общественного питания. Не могу сказать, что местные арендаторы хотят оттуда убежать, но также нет огромного потока желающих там разместиться. Во многом, дело в том, что в этих пешеходных зонах нет грандиозного потока именно платежеспособных покупателей, большая часть – праздногуляющие жители. А что касается фактора статусности и престижности, с которым априори связывалось размещение бизнеса в историческом центре, то не думаю, что крупные арендаторы, федеральные сети, сейчас готовы ради статусности терпеть убытки. Если в этой части города у них есть целевая аудитория, они разместятся. А просто так, чтобы заявить, что у них есть офис или магазин в центре Самары, – едва ли. Когда представитель бизнеса обращается к профессионалам рынка недвижимости, его интересуют максимально конкретные вещи. Помимо стоимости помещения это еще и сроки, за которые в городе можно найти подходящую площадь. Многие агентства недвижимости поэтому предлагают некие гарантии: например, обещают найти помещение за неделю или вовсе за день.

– Есть ли какие-то объективные сроки, за которые вероятнее всего удастся найти качественное коммерческое помещение?

– Я бы сказал, что время поиска серьезно зависит от уровня ставки, которую будущий арендатор готов платить за место. Если эта сумма будет выше той, что является рыночной для этой локации, то долго искать нужную площадь не придется. Иными словами, если к собственнику приходит надежный арендатор с намерениями взять площадь по ставке на 30-40% выше той, что платит нынешний арендатор, то буквально в течение месяца (именно столько времени, как правило, треубется для расторжения краткосрочного договора аренды) он займет это помещение. Такая ситуация характерна для знаковых мест стрит-ритейла, где формально просто отсутствует возможность разместиться. В этом случае можно только «перебить» ставку. Если же искать качественное помещение в ценовых пределах рынка, то «встать» в хорошее место очень сложно. «Текучка» на таких площадях почти отсутствует. Если же нужна средняя площадь с неплохими характеристиками, то найти ее можно довольно быстро. Хотя, конечно, сроки зависят в первую очередь от конкретных запросов.

– А в торговых центрах действует такая же политика «перебивания» ставки?

– Да, ставку могут «перебить» и здесь. Но многое зависит и от политики торгового центра. Многие крупные ТЦ заботятся о представленных марках, которые формируют их арендаторский пул, и, если к ним приходит интересный для них арендатор, могут сами освободить помещение конкретно под его размещение.

– Насколько сегодня распространен процесс покупки квартир на первых этажах с целью перевода их в нежилой фонд?

– Главным принципом для любого торгового объекта является локация. Поэтому в тех местах города, где перевод квартир в нежилой фонд был максимально интересен, он уже совершился. Остались только единичные «стойкие» собственники, которые пока отказываются продавать свои квартиры инвесторам из-за какой-то эмоциональной составляющей. Но и их становится все меньше.

– А что выгоднее для частного инвестора – купить квартиру и перевести в нежилой фонд или искать уже готовое для бизнеса помещение?

– Для квартир с потенциалом перевода в нежилой фонд важен в первую очередь пешеходный трафик. Например, на проспекте Кирова есть автомобильный трафик, но нет активного пешего – соответственно, арендные ставки и спрос на квартиры первых этажей здесь невысоки. У такого способа инвестирования, как покупка квартиры на первом этаже, есть масса недостатков. Процесс перевода в нежилой фонд занимает продолжительное время и требует серьезных затрат на подведение дополнительных мощностей и ремонт. Кроме того, редко квартиру на первом этаже дома можно переделать в действительно качественное нежилое помещение (за исключением некоторых «сталинок»). Слишком много архитектурных особенностей, которые при переводе оборачиваются недостатками помещения. Да и стоимость квадратного метра в таких квартирах недешева: сэкономить получается далеко не всегда. Словом, затевать такую сделку следует только ради удачного местоположения. Поэтому сетевые компании выбирают такой путь редко, такие сделки – удел инвесторов. Гораздо проще сейчас купить готовое коммерческое помещение, благо на рынке, несмотря ни на что, хватает площадей, приспособленных для торговли.