Почему могут подорожать новостройки?

Жилье в новостройках теоретически может стать дороже. Виной тому станут осенние перемены на российском строительном рынке. По разным оценкам, цены на первичке могут вырасти до 25 процентов. Пять главных предпосылок к этому – в нашем обзоре.

В ноябре 2015 года Минстрой РФ внес в правительство проект поправок в закон о долевке. Собственный капитал застройщика будет привязан к цене возводимого жилья по договорам долевого участия (ДДУ). Кроме того, предлагается создать единый реестр девелоперов и ввести альтернативный механизм обеспечения прав дольщиков – размещение средств участников долевого строительства на эскроу-счетах. Это должно увеличить защиту прав дольщиков, в чем крупные компании заинтересованы напрямую. А вот мелкие игроки из-за нововведения могут обанкротиться.

Однако после введения новых поправок покупатели могут лишиться и скидок, которые обычно предлагают застройщики на начальной стадии строительства. Ведь по новым правилам строителям придется возводить дома за счет кредитных средств, а доходы от реализации квартир «заморозить» до полной готовности новостройки. По прогнозам экспертов, реформирование закона о долевом строительстве даже при грамотной реализации приведет к росту цен на жилье вплоть до 25%.

К увеличению цены на квартиры в новостройках может привести и запуск новой системы взимания платы для большегрузов «Платон». Напомним, что в ноябре этого года вступило в силу постановление правительства, которое вводит плату за пользование федеральными дорогами для автотранспорта массой выше 12 тонн. До конца февраля 2016 года тариф составит 1,53 руб. за 1 км, с 1 марта 2016 года – 3,06 руб. за 1 км. Новый транспортный сбор уже вызвал массовые протесты дальнобойщиков.

Все это рискует сказаться не только на расходах транспортных компаний, но и на строительной отрасли. Девелоперы уже высказали опасения по поводу того, что «Платон» приведет к подорожанию строительных материалов. Например, по данным Национальной нерудной компании, себестоимость щебня на 60% складывается из транспортных расходов.

«Подобные нововведения могут обернуться снижением темпов строительства, так как доставка материалов ведется исключительно крупнотоннажной техникой, – рассказал РБК президент Ассоциации застройщиков Московской области Андрей Пучков. – Себестоимость строительства вырастет из-за роста стоимости доставки песка и щебня. Учитывая, что стоимость этих материалов составляет 15% стоимости строительно-монтажных работ, рост в цене первых более чем на 50% влечет за собой существенное увеличение общей себестоимости строительства». Поэтому застройщики будут вынуждены либо уменьшить рентабельность проектов, либо поднять стоимость квадратного метра для покупателя.

Себестоимость жилья из-за «Платона» может возрасти, по разным подсчетам, на 7-9%, подтверждает тенденцию генеральный директор группы компаний «Эталон» (г. Москва) Антон Евдокимов. По его мнению, бизнес стремится сдержать рост цен на жилье, но изменение условий грузоперевозок приведет к росту цен у перевозчиков. Застройщики, в свою очередь, тоже не будут строить себе в убыток. Впрочем, другие девелоперы уверены, что такие затраты не удастся переложить целиком на покупателя. Изменение может серьезно коснуться только тех новостроек, которые только выходят на рынок.

Импортозамещение в строительной сфере оказалось слишком слабым для того, чтобы защитить российские стройки от валютных скачков и эмбарго. По данным Росстата, с начала 2015 года цена на строительные материалы в России выросла на 9,7%. По сравнению с ценами на середину ноября 2014 года они подорожали более чем на 11%. При этом рост цен продолжится, уверены аналитики.

Правда, региональные девелоперы стараются по максимуму применять при строительстве принцип импортозамещения. «Все строительные материалы и оборудование, с которыми работает наша компания, преимущественно отечественного производства. – говорит руководитель Агентства недвижимости "ЮУ КЖСИ" Сергей Нагорнов (г. Челябинск). – Приоритет мы отдаем южноуральским производителями. К примеру, железобетон нам поставляют заводы Челябинской области; приборы учета тепла, воды, электроэнергии, материалы отделки – тоже отечественного производства. Радиаторы отопления – из Златоуста, входные двери – из Озерска, межкомнатные двери – челябинские».

При этом у застройщиков может появиться еще одна статья расходов – Интернет «под ключ». Такой проект СНиПов, регламентирующих прокладку внутридомовых сетей, в ноябре 2015 года одобрил Минсвязи РФ. По Жилищному кодексу, для подключения хотя бы одного абонента требуется проведение общего собрания всех собственников дома. При этом оператор связи должен получить две трети голосов собственников жилья, чтобы разместить в доме оборудование связи. Действующие СНиПы, по мнению Минсвязи, устарели и уже не соответствуют современному уровню развития технологий.

По новым правилам застройщик обязан еще при строительстве дома предусмотреть всю инфраструктуру для прокладки интернет-кабеля в каждую квартиру. Это приведет к сокращению капитальных затрат операторов на подключение жилых домов. По подсчетам экспертов, их экономия может составить до 65%. При этом изменения в СНиПы повлекут дополнительные траты застройщиков и незначительное удорожание квартир в новостройках. Расходы могут составить порядка трех тысяч рублей на квартиру.

В декабре прошлого года застройщики запустили продажи большого пула квартир, реагируя на ажиотажный спрос после резкого повышения ЦБ ключевой ставки. Тогда, по признанию риелторов и самих строителей, было заключено рекордное число сделок. Люди пытались вложить свои сбережения и выбирали в качестве инвестиций квартиры в новостройках. После такого ажиотажа на протяжении всего 2015 года отмечалось затишье: сделки были, но их количество явно не совпадало с ожиданиями риелторских агентств.

Кроме того, в кризис девелоперы с осторожностью относятся к новым проектам и стараются сосредоточиться на тех, которые уже стартовали. При этом новое предложение, вероятно, будет ограничено. «Кризис в значительной мере влияет на строительную отрасль, – подчеркивает министр строительства и инфраструктуры Челябинской области Виктор Тупикин. – Мы отмечаем, что сегодня застройщики не спешат начинать новые проекты, если они не подкреплены серьезным финансированием. Меньше стало и полученных разрешений на строительство, что также говорит о снижении темпов роста строительства жилья в регионе».

Спрос покупателей может переместиться на строящиеся и готовые дома, а сдерживать цены на них сложно, признаются застройщики. Часть из них уверена, что в этих условиях увеличение стоимости квартир практически неизбежно. «Ожидаем незначительное повышение цен на рынке первичной недвижимости, – продолжает Сергей Нагорнов. – Квартиры в новостройках могут подорожать на 2-3%. Связано это будет в первую очередь с оживлением рынка недвижимости в целом. Правда, произойдет это не сразу. Рынок недвижимости "раскачается" ко второму полугодию. Темпы продаж будут расти за счет придерживаемого в кризисный 2015 год покупательского спроса».

По мнению директора Альянса строителей Урала Станислава Садовникова (г. Челябинск), предсказать, на сколько именно подорожает стоимость первичного жилья, крайне сложно: «Предполагаю, что если события будут развиваться по определенному сценарию, роста цен на новостройки не избежать. Так, если себестоимость строительства увеличивается, некоторые застройщики могут принять решение приостановить ряд своих объектов и законсервировать стройку. Падает предложение по объектам – растет цена на них. Все зависит от соотношения спроса и предложения, которое установится на рынке в будущем году».

Простимулировать спрос на первичное жилье в стране может социальная ипотека. Программа по субсидированию ипотечной ставки действует с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года. По ней ипотека на покупку первичного жилья предоставляется под 12% годовых. Условия распространяются на все кредиты, выдаваемые на срок от 12 месяцев до 30 лет при любом первоначальном взносе от 20%. Покупателям также предложили госпрограмму «Жилье для российской семьи», на которую также распространяется действие льготной ипотеки.

Но уже к концу года действие этой программы стало ослабевать. Эксперты связывают это с тем, что у населения просто стали заканчиваться деньги. Те, кто хотел купить жилье с помощью субсидированной ипотеки, уже сделали это. «Большинство сделок на первичном рынке происходит с привлечением ипотечных кредитов, – отмечает Станислав Садовников. – Если власти не продлят соципотеку, есть риск, что резко упадет спрос на новостройки и на строительном рынке случится коллапс. Что опять же может привести к росту цен на жилье».

Напомним, что в начале ноября министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень заявил, что по итогам текущего года власти могут принять решение о продлении программы субсидированной ипотеки. Пока сбывается оптимистический прогноз Минстроя, по которому до конца 2015 россияне возьмут ипотечных кредитов примерно на один триллион рублей.