Падающая вторичка избаловала покупателей

Покупатели недвижимости на вторичке стали более разборчивы. Для принятия решения о покупке им теперь требуется в два раза больше времени и квартир для просмотра. Причиной тому стали падающие цены на вторичное жилье. Кроме того, по словам экспертов, будущих новоселов больше привлекают новостройки.

Нынешнему покупателю спешить некуда, говорят эксперты. Сегодня он рассматривает в среднем 10 объектов и столько же дней берет на раздумья. Докризисный показатель на стабильном рынке был вдвое меньше, подсчитали в аналитическом центре «Инком-недвижимость». Срок экспозиции объекта, по данным компании, также увеличился и в феврале составил 100 дней. Таких показателей специалисты не наблюдали с 2012 года.

При этом нельзя сказать, что вторичка вовсе не интересует покупателя. В департаменте вторичного рынка «Инком-Недвижимость» отмечают, что к весне количество звонков и консультаций выросло на 27,9%, а число заключенных договоров – на 74,2%. Сочетание этих тенденций позволяет экспертам сделать вывод, что покупатель ведет себя крайне сдержанно и избирательно при выборе будущей жилплощади. «Часто звонит покупатель и уверенным тоном сообщает: «Знаете, мы смотрели у вас квартиру два месяца назад и теперь приняли решение ее купить, – поясняет директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома (г. Москва). – Такая ситуация на докризисном рынке – нонсенс. Решение о покупке принималось, как правило, в течение нескольких дней после того, как был найден подходящий объект. Условно говоря, он ходит по рынку – смотрит, выбирает, прислушивается к ощущениям… В итоге у собственника, воодушевленного частыми просмотрами, может сложиться впечатление исключительного интереса к его объекту. Но часто это иллюзия. Просто при принятии решения о покупке теперь задействовано больше квартир».

Увеличение срока экспозиции заметили и в регионах. В Уральской палате недвижимости, например, отмечают, что объект вторичного рынка может находиться в продаже в среднем до 5 месяцев.

По данным аналитиков, вторичное жилье активно дешевело весь прошлый год. Но до своего ценового дна так и не дошло – собственники продолжают снижать цены на выставленные объекты. В Москве средняя стоимость предложения составляет 186 тысяч за квадратный метр. Это на 0,4% ниже по сравнению с началом года и на 7,4% меньше показателей годичной давности.

В регионах ситуация не лучше. Специалисты компании «Инвест-аудит» проанализировали цены в крупных городах РФ и пришли к выводу, что за прошедший год жилье этого сегмента подешевело в 80% случаев (в исследовании участвовали города с населением свыше 500 тысяч человек, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга). Существенный рост цен (более 1% за год) при этом отметили только в трех мегаполисах: Краснодаре, Махачкале и Симферополе. А наибольшим падением стоимости вторички отметились Челябинск, Пермь и Ярославль.

Изменения стоимости жилья на вторичном рынке недвижимости некоторых городов РФ, по данным компании «Инвест-аудит»

По словам генерального директора компании «Инвест-аудит» Егора Чурина, пострадали в первую очередь объекты старого фонда, брежневки и хрущевки, и квартиры с малым метражом. Более уверенно чувствуют себя владельцы квартир с индивидуальными планировками. Эксперт обратил внимание, что в исследование попали суммы из объявлений. В реальности же цены могут быть еще ниже, так как многие собственники продают свои объекты с существенным дисконтом. Уровень скидки, по данным компании, достигал от 15% до 25%, а доля квартир, продающихся ниже этикетной цены, в общем объеме составила 60-80%.

Прогнозы экспертов рынка недвижимости неутешительны. Аналитики «Инвест-аудит» прогнозируют дальнейшее снижение цен от 5 до 15% в зависимости от региона. Вторичку, по мнению риелторов, продолжат вытеснять с рынка предложения застройщиков. По словам руководителя IRN.ru Олега Репченко, в предыдущие годы эти два рынка существовали в разных измерениях и практически не пересекались. Новостройки были дешевле, но почти целиком раскупались задолго до завершения строительства. Однако большие объемы нового жилья ситуацию изменили в корне. Масло в огонь подлила субсидированная ипотека, распространяющаяся только на новостройки. Риелторы сходятся во мнении, что если новостройки до сих пор и не «проглотили» вторичный сегмент, то до конца года еще раз попробуют это сделать. Власти продлили действие льготной ипотеки до января 2017 года, отказавшись при этом распространить ее на вторичку. В итоге программа, которая должна была поддержать застройщиков сниженной ипотечной ставкой в непростой год, задачу выполнила, но практически лишила собственников уже подержанных квартир продать их по более или менее приличной цене.

По словам экспертов, проценты по кредиту на покупку жилья на вторичном рынке попросту не выдерживают конкуренции с субсидированными ставками на новостройки. «В условиях большого предложения новостроек продавцы на вторичном рынке охотнее идут на компромисс с покупателем и не завышают цены на свои объекты», – комментирует управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева. С мнением согласен и гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко, указывая в аналитическом релизе своей компании, что «вторичный рынок неминуемо ожидает плавное снижение цен, учитывая общую неблагоприятную конъюнктуру и все увеличивающееся во всех ценовых сегментах предложение на первичку, которое делает "вторичные" квартиры все менее ликвидными».