Студия за 40 тысяч, трешка — за 100. В России взлетели цены на аренду квартир — в чем причина и когда ждать снижения

Тем, кто успел взять квартиру по дешевой ипотеке, повезло. Гораздо сложнее людям без собственного жилья, потому что цены на аренду резко выросли. Почему это произошло, какой наблюдается рост и чего ждать в будущем — спросили у экспертов.

Аренда квартиры — дорогое удовольствие уже не первый год. Ценник растет вслед за ростом инфляции (сейчас она находится на уровне 8,53%, а полтора года назад была 2,5%). Только за третий квартал этого года аренда выросла на 17%, следует из аналитики «ДОМ.РФ». В причинах этого разберемся позднее, а пока посмотрим на реальный ценник в разных городах.

— Хочу отметить, что несмотря на пугающие цифры в аналитике «Дом.РФ», рост цен на аренду в третьем квартале этого года даже меньше, чем был в прошлом году. Тогда аренда в мегаполисах подорожала на 23% (против 17% в этом году), — отметил в беседе с Городскими порталами основатель проекта для поиска жилья «БезПосредников.ру» Роман Капранчиков. — В том же отчете «Дом.РФ» можно обнаружить, что сезонное охлаждение спроса началось уже в сентябре: вырос средний срок экспозиции объявлений и уменьшились просмотры.

Вслед за снижением спроса в октябре стоимость аренды начала снижаться в половине крупных и средних городов России: Москве (-5%), Самаре (-14%), Сочи и Калуге (-13%), Ставрополе (-11%) и Тюмени (-10%). Однако это не станет трендом. Сезонное охлаждение может лишь немного задержать рост, который в будущем продолжится.

Опрошенные эксперты первой причиной удорожания назвали отмену льготной ипотеки. Программа действовала в России с 2020 года и закрылась в июле текущего. В результате возможности купить жилье у многих не осталось. Владельцы квартир понимают, что такое безвыходное положение увеличивает спрос, от того и повышают тарифы на аренду.

— Убрали господдержку, по которой каждый человек мог приобрести квартиру под 8%, из Москвы и Санкт-Петербурга исключили IT-ипотеку, затем выдачу лимитов по семейной ипотеке временно остановили, — объяснила первую причину Алина Ибряева, эксперт компании «Этажи» по направлению аренды.

Генеральный директор Colife Invest Ольга Полетцкая подтверждает, что именно после отмены льготной ипотеки резко вырос спрос на съемные квартиры. Помимо этого, обычная программа ипотеки дошла уже до 30% годовых: «Конечно, ипотека возможна, однако для многих купить жилье таким образом стало невозможно. Поэтому люди предпочитают, а на самом деле вынуждены, арендовать», — отметила эксперт.

Спрос также сказался на росте цены. Например, в Москве на одну квартиру приходится 10 арендаторов.

— Когда у собственника есть большой спрос, он, естественно, имеет право поднять стоимость аренды. Допустим, он выставил квартиру за 50 тысяч рублей, и к нему в день на просмотр приходит 10–15 клиентов. Он видит ажиотаж и поднимает прайс, чтобы найти максимально платежеспособных арендаторов, — объяснила Алина Ибряева.

В итоге предложение снижается, потому что из-за экономической нестабильности и высокой инфляции собственники жилья не спешат сдавать свои квартиры по низким ценам, отметил коммерческий директор RDI group Валерий Кузнецов. К тому же их личные расходы растут из-за увеличившихся цен на продукты, транспорт и так далее. Собственники вслед за этим идут на рост своего пассивного дохода от сдачи жилья.

Исходя из причин, можно понять, когда рост цен на аренду прекратится.

— Ситуация может измениться, если Центральный банк начнет снижать ключевую процентную ставку. Как только ставки и ежемесячные платежи по ипотеке станут более приемлемыми, спрос возрастет, что, в свою очередь, повлияет на рынок аренды, — уверена эксперт по жилой недвижимости Санкт-Петербурга, риелтор Мария Кудреватых.

Однако даже в этой ситуации снижения цен ждать не стоит, отметила она. Аренда останется на высоком уровне, просто снизятся темпы роста. Таким прогнозом поделились и остальные опрошенные эксперты.

— Ипотечная ставка в банках привязана к ставке ЦБ, соответственно, процент по ипотечному кредиту в 2025 году снизится и часть арендаторов перейдут в покупатели. Это не будет массовым оттоком с рынка арендного жилья, ведь ставка по ипотеке тем не менее останется довольно высокой, покупка квартир для многих будет оставаться по-прежнему недоступной, — объяснили в Colife Invest.

В результате ставки по аренде не будут падать ближайшие год или два, а в течение ближайших декабря и января они могут вырасти еще на 5–10%, уверен Валерий Кузнецов. Переломить тренд поможет только тотальное охлаждение спроса.

Пока же есть лишь сезонное снижение интереса. В период с ноября по май ежегодно рынок аренды начинает проседать или остается на текущем уровне, отметил Роман Капранчиков. Текущая аналитика показывает, что этот год не станет исключением.

— Несмотря на сложную ситуацию с ипотечным кредитованием, заградительными ставками по базовым программам, я не ожидаю существенного роста арендных ставок до следующего лета, но и падения цен также не будет по обозначенным выше причинам, — заключил он.

На самом деле в этой ситуации уязвимыми являются не только те, кто хочет арендовать жилье, но и те, кто уже живет в съемных квартирах. Их могут выгнать, чтобы найти более платежеспособных, или резко поднять плату до рыночных значений.

— Если у вас заключен договор официально, первый вариант, когда за один месяц до истечения срока договора вас предупредят о том, что он закончился. Дальше вам либо поднимут цену, либо расторгнут с вами и заключают с другими уже по новой стоимости, которая повсеместно сейчас выросла. Второй вариант заключается в том, что у вас договор предусматривает досрочное расторжение. Эта формулировка дает возможность предупредить, что обстоятельства изменились, и на этом основании дают месяц для поиска нового жилья, — объяснила Городским порталам доцент Финансового университета при Правительстве РФ, член Высшего Совета «Сильной России» Наталья Оганова.

Помимо этого, в документе между владельцем квартиры и снимающим ее всегда прописан размер арендной платы.

— Если в договоре не предусмотрены условия о возможности изменения арендной платы, то арендодатель не имеет права вносить изменения в стоимость аренды в одностороннем порядке, — дополнил преподаватель кафедры фундаментальных юридических и социально-гуманитарных дисциплин университета «Синергия» Антон Палюлин. Если же в договоре есть условия, позволяющие поднять стоимость аренды, собственник может сделать это на законных основаниях.

Еще больше подвержены опасности арендаторы, снимающие жилье без оформления документов.

— Если договор заключен в «серую», права проживающего не защищены. В этом случае придется либо договариваться, либо собирать вещи и съезжать, если денег для оплаты нет, — резюмировала Наталья Оганова. В этой ситуации многие начинают пугать владельца, что пойдут в налоговую и расскажут о съеме жилья, с которого тот не платил налоги. Но, подчеркнула эксперт, чаще всего это не приводит ни к чему хорошему.